返済

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住宅ローンの返済が困難になってしまった場合に、借入をしている金融機関と相談して担保に提供している不動産を売却することによって返済を進めることがあります。これを任意売却と言います。
ローンの残高が減少している場合には売却によって完済できる場合もありますが、ローンの残高があまり減っていなくて、しかも担保の価値が減少している場合には売却しても残債が残ってしまう場合があります。
仮に残債が残ってしまっても、借入が少なくなることは間違いありません。
多くの借入金があるために返済が困難になっていても、少ない借入金であれば計画的に返済ができる事もありますので、そのような返済計画を金融機関に相談して了解を得ることが先決であると言えます。

優先

担保物件の競売の場合には、債権者である金融機関が申し立てることになって、債務者の意向とは無関係に不動産売却を進めることになってしまいます。
金融機関とローンの利用者が十分に話合いできて返済についての相談をしているのであれば、任意売却を優先するのが一般的です。
これは、金融機関が一方的に担保処分をするのではなく、ローンの利用者が自ら担保物件の売却を進めるものであって、必要に応じて金融機関が協力をすることもあります。
競売は最終的な手段であって、その前に自主的に担保物件の売却をして債務の返済に充当するのが得策であると言えます。
住宅ローンを延滞していても誠意を持って返済の意思を示していれば金融機関は相談に応じます。

競売との比較

不動産の売却価格は一般的には競売よりも任意売却の方が高くなります。
競売の場合には最低入札価格は定められているものの、その価格は市場価格を下回っており、確実に買手が現れる価格に設定されています。
そのため、競売で落札される価格は市場価格を下回ってしまうのです。任意売却は相対での売買ですので価格交渉もできます。

売却価格は市場価格が基本になりますし、その不動産をどうしても買いたいという相手が現れれば市場価格を上回る金額での売却も可能になります。
住宅ローンの返済に困窮して自宅を失うのは極めて残念なことではありますが、債務を返済することによって経済的な立ち直りが可能な場合も少なくありませんので金融機関と相談してみるべきです。

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